Depuis le 1er juillet 2015, tous les contrats de syndic doivent suivre obligatoirement un modèle-type. L’esprit de ce contrat est d’inclure un maximum de prestations dans le forfait d’honoraires et de lister d’une manière limitative les prestations pouvant faire l’objet d’une facturation supplémentaire. L’objectif des législateurs a été d’essayer d’introduire plus de transparence en facilitant la comparaison entre les offres des syndics et de protéger les copropriétaires de certains abus.
Qu’est-ce que la loi ALUR ?
La loi ALUR (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) a été promulguée le 26 mars 2014. De nombreuses réformes ont été introduites par cette loi qui concernent les locataires, les propriétaires, les copropriétés et les professionnels de l’immobilier. Côté copropriété, cette loi a notamment créé l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque syndicat de copropriétaires (avec dispense possible pour les copropriétés de moins de 16 lots principaux) et l’obligation d’immatriculer les copropriétés dans un registre national.
Philosophie et contenu du contrat de syndic loi ALUR
Le contrat-type de syndic loi ALUR a fait l’objet d’un décret en date du 26 mars 2015. Il prévoit une tarification forfaitaire à un prix librement fixé. L’annexe 1 du contrat liste d’une manière non limitative tout ce qui est inclus dans le forfait comme tâches de gestion courante réalisées par le syndic. Ce caractère non limitatif signifie qu’un syndic peut prévoir des services supplémentaires dans le cadre de son forfait d’honoraires.
Le contrat indique par ailleurs une liste de prestations particulières limitative. Ces prestations sont de deux ordres : celles qui sont facturées au syndicat (article 7 et annexe 2) et celles qui sont facturées à un copropriétaire (article 9).
Analyser et comparer les contrats de syndic
Grâce à cette trame-type, les offres de différents syndics peuvent être comparées plus facilement. Les différents points sur lesquels les syndics peuvent jouer dans le contrat doivent être lus avec attention, notamment :
- La durée du contrat : il commence impérativement le jour de l’assemblée générale qui nomme le syndic et ne peut pas excéder 3 ans. Il prend fin le jour de l’assemblée générale en cas de non-réélection ; à sa date d’échéance dans le cas contraire;
- Les pénalités en cas de retard de délivrance de la fiche synthétique : la plupart des contrats affiche des pénalités minimes. La fiche synthétique est une nouveauté de la loi ALUR qui résume les caractéristiques financières et techniques essentielles de l’immeuble. Cette fiche est extraite du registre des copropriétés géré par l’ANAH. Tout syndicat de copropriétaires doit être immatriculé par son syndic au 31/12/2018. Ces 2 éléments (immatriculation et fiche synthétique) sont donc indissociables;
- Le nombre de visites de l’immeuble par le syndic et leur durée minimum, en présence ou non du président du conseil syndical, avec ou sans rapport écrit ;
- La plage horaire de l’assemblée générale et sa durée, ainsi que la présence du syndic et/ou de collaborateurs du syndic ;
- Le nombre de réunions du syndic avec le conseil syndical et leur durée. Etonnamment il s’agit d’une prestation optionnelle, ces réunions peuvent donc ne pas être prévues dans le contrat;
- Le prix des prestations particulières et les tarifs horaires du syndic et de ses collaborateurs.
Les travaux hors entretien courant votés en assemblée générale peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques exprimés en pourcentage du montant des travaux (honoraires TTC sur montant travaux HT). Les forfaits ne sont pas autorisés. En aucun cas, ces honoraires ne peuvent figurer dans le contrat même sous la forme d’un barème (voir article 7.2.5). Le montant des honoraires doit être cohérent avec la nature des travaux et les tâches prises en charge par le syndic. Ils sont négociés entre le syndic et le syndicat.
Un contrat à adapter à la taille et aux spécificités des copropriétés
Le syndic ne peut pas ajouter, supprimer ou encore modifier de lignes dans le contrat type loi ALUR. Le contrat s’impose. Toutefois, un certain nombre de points peuvent et doivent être ajustés et négociés afin de correspondre aux besoins de la copropriété.
En amont de l’assemblée générale, le conseil syndical doit donc demander la proposition de contrat pour l’année à venir afin de l’étudier et d’en parler avec le syndic. Par exemple, pour différentes raisons, le conseil syndical ou le syndic peut souhaiter plus (ou moins) de visites et de réunions.
Concernant l’assemblée générale, ses horaires et sa durée habituelles doivent être intégrées dans le forfait d’honoraires.
A noter : depuis ce nouveau contrat loi ALUR, les frais de photocopies sont inclus dans le forfait. Seuls les frais postaux peuvent être refacturés au syndicat des copropriétaires.
L’extranet est aussi une nouvelle obligation légale introduite par la loi ALUR. Le syndic doit en proposer un, sauf à faire voter une dispense en assemblée générale qui donne lieu à une diminution d’honoraires.
Lire l’article sur le blog de Vue sur cour sur le changement de syndic
En conclusion, quelques conseils
Le contrat de syndic est joint à la convocation à l’assemblée générale. Le conseil syndical doit en parler avec le syndic lors des réunions préparatoires de cette assemblée. Par ailleurs, chaque copropriétaire est invité à le lire attentivement (y compris les annexes) pour poser des questions si nécessaire avant d’approuver ce contrat lors du vote en assemblée générale.
En cas de remise en concurrence du syndic, le contrat type de syndic loi ALUR permet de comparer plus facilement les offres. Toutefois, il ne faut pas s’en tenir aux seuls éléments contenus dans le contrat pour choisir d’une manière pertinente un syndic de copropriété. Un contrat engage, il faudra donc aussi s’assurer qu’il a été bien respecté.
L'OFFRE DE VUE SUR COUR
VUE SUR COUR propose un contrat de syndic conforme au contrat type Loi ALUR. Notre forfait d’honoraires comprend le coût de tenue de l’assemblée générale annuelle et prend en compte ses horaires et sa durée habituelles.
Un premier rendez-vous sur place avec le conseil syndical nous permet d’écouter vos besoins, d’apprécier si nous pouvons y répondre et de vous faire une proposition sur mesure.
